【蔡晏潭專欄】銀髮健康宅的新創模式

by suzuki

文/蔡晏潭(資誠會計師事務所之「健康照護暨生技醫療產業」執業合夥會計師,曾參與衛福部「長期照顧服務機構法人財務報告編製準則草案研究」,並擔任衛福部長照管理人員教育訓練計畫講師、長照專業人員財稅制度講師,以及擔任長照法人之財務審查委員

新光集團推出的新板傑仕堡樂齡宅與日勝生集團的樂陶居銀髮健康宅,可統稱之為「高齡者住宅」,有別於長期照顧服務法規範的「機構住宿式服務類之長照機構」。

這樣的分類區分有何意義?

依據長期照顧服務法,「機構住宿式服務類之長照機構」應以長照財團法人或長照社團法人(以下合稱「長照機構法人」)設立之。若綜合計新舊法令(包含長照機構法人、老福機構、一般護理之家及榮民之家等),依據衛福部的統計,全台的住宿式長照機構超過1,600 家業者,總提供床數超過10 萬6 千床,全台平均實際入住率保守估計高於7 成以上,而優質平價的住宿式長照機構應該更是供不應求。

關鍵問題是:那「高齡者住宅」的情況又是如何?換句話問,截至目前為止,台灣哪一個高齡者住宅是成功穩定獲利模式?筆者茲舉新板傑仕堡樂齡宅與樂陶居銀髮健康宅為例,比較觀察此兩個開發案(表1), 嘗試去尋找上述問題之答案。

表1、新板傑仕堡樂齡宅與樂陶居銀髮健康宅比較(製圖:創新長照)

由於高齡者住宅屬於長期收益的營運模式,故筆者建議觀察高齡者住宅開發案,至少需要分為兩個階段:一個是初期,另一個是中長期,茲以表2 說明。

表2、高齡者住宅開發案不同階段收益關鍵

高齡宅首要目標:自負盈虧

表3、回收期間財務模型評估

對於高齡者而言,真正的需求在於生活功能與設施,但過度強調加值的功能與設施,也可能會讓高齡者住宅開發業者迷失在財務效益過低的附屬設施中。

高齡者住宅首要目標,或許不只是滿足高齡者即足夠,而是先能自負盈虧。這並非過度強調營利性,而是因為無法自負盈虧的開發案,業者自顧來不及,何以奢談照顧品質?高齡者住宅之初期重點在於,初期資本投入回收期間的財務模型評估,建議至少要抓住4 個面向,包含人事支出、資本投入、租金成本及收費定價等,茲以表3表示。

因此,筆者深信:「高齡者住宅(或銀髮友善樂齡宅等)將是未來最大的內需市場。」預料近期一或兩年內高齡者住宅之開發案將會雨後春筍般蓬勃發展,但台灣有哪一個高齡者住宅開發案是成功穩定獲利模式?截至目前為止,短期內著實不易回答,但值得期待。

新光集團推出的新板傑仕堡樂齡宅與日勝生集團的樂陶居銀髮健康宅都是深具投入高齡產業熱忱的開發案,期待各業者皆能找出成功獲利且能兼顧照顧品質的標竿營運模式。

(專欄反映作者意見,不代表創新長照雜誌立場)

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